Quale titolo abilitativo è necessario per effettuare la tua Ristrutturazione?
E se la ristrutturazione riguarda anche l’aspetto esteriore dell’edificio o le strutture portanti posso procedere con una CILA o con una SCIA? E quando posso procedere senza alcun titolo abilitativo operando in Edilizia Libera?
Con l’entrata in vigore del Decreto SCIA 2 (dlgs 222/2016), il regime amministrativo e i riferimenti normativi per ciascuna attività edilizia sono stati definiti con maggiore chiarezza. Di seguito, vengono elencati tutti gli interventi e i relativi regimi amministrativi, come specificato nella sezione edilizia dell’allegato A del decreto.
Edilizia libera (AEL)
Per i seguenti interventi non è necessaria alcuna comunicazione:
- Opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, incluse aree di sosta, intercapedini interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque e locali tombati.
- Installazione di pannelli solari e fotovoltaici per gli edifici, al di fuori dei centri storici.
- Aree ludiche senza fini di lucro.
- Elementi di arredo delle aree pertinenziali.
- Interventi di manutenzione ordinaria.
- Installazione di pompe di calore aria-aria con potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw.
- Interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o manufatti che alterano la sagoma dell’edificio.
- Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo a carattere geognostico (escluse le attività di ricerca di idrocarburi) eseguite in aree esterne al centro edificato.
- Movimenti di terra pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, inclusi gli interventi su impianti idraulici agrari.
- Le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.
Comunicazione inizio lavori (CIL)
Sono subordinati a CIL:
- Gli interventi di manutenzione ordinaria.
- Le opere che soddisfano esigenze contingenti e temporanee, e che vengono rimosse al massimo entro novanta giorni dalla fine della necessità. Queste rientrano nell’edilizia libera ma conservano un obbligo di comunicazione inizio lavori (CIL).
Comunicazione inizio lavori asseverata (CILA)
Rientrano fra le opere autorizzabili con la CILA:
- La demolizione e/o nuova costruzione di tramezzi, anche per la creazione di nuovi vani.
- La realizzazione di nuovi servizi igienici.
- L’apertura e la chiusura di porte.
- Realizzazione di controsoffitti.
- Tutte le altre opere interne di manutenzione straordinaria che non incidano sulle strutture portanti e non alterino i volumi, le superfici e l’aspetto esteriore dell’immobile oggetto di intervento.
- Frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Segnalazione certificata inizio attività (SCIA)
Rientrano fra le opere autorizzabili con questo titolo edilizio:
- Interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell’edificio.
- Interventi di restauro e di risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell’edificio.
- Interventi di ristrutturazione edilizia.
- Le varianti a permessi di costruire che non modificano parametri urbanistici e volumetrie, destinazione d’uso, categoria edilizia e che non alterano la sagoma degli edifici vincolati.
- Le varianti a permessi di costruire che non portano a una variazione essenziale, ma solo se sono conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso richiesti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico e prescritti dalle altre normative di settore.
SCIA alternativa al permesso di costruire
Rientrano fra le opere autorizzabili con la SCIA alternativa al Permesso di Costruire:
- Ristrutturazione edilizia che porti a un organismo edilizio del tutto o solo in parte diverso dal precedente e che comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.
- Ristrutturazione edilizia che, solo per gli immobili nei centri storici, comporti un cambio di destinazione d’uso.
- Interventi che comportino modifiche della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.
- Interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica se sono disciplinati da piani attuativi, o accordi negoziali che valgono come piano attuativo, che contengono precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive.
- Interventi di nuova costruzione effettuati in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali che contengono precise disposizioni plano-volumetriche.
- Gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell’edificio.
Permesso dicostruire (PdC)
Il PdC è necessario per i seguenti interventi:
- Nuova costruzione.
- Ristrutturazione urbanistica.
- Ristrutturazione edilizia che porti a ottenere un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente e ristrutturazione edilizia che porti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.
- Per gli immobili nei centri storici, interventi edilizi che comportano un cambio di destinazione d’uso.
- Interventi che comportino modifiche della sagoma di immobili vincolati.
Normative e vincoli aggiuntivi
In tutti i casi, è fondamentale rispettare:
- Le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali.
- Le altre normative di settore con incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico sanitarie e quelle sull’efficienza energetica.
- Le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio (Decreto Legislativo 22/01/2004, n. 42, c.d. codice urbani) e i relativi vincoli.
- Il vincolo idrogeologico: è obbligatoria l’autorizzazione in certe aree classificate tali.
- Eventuali ulteriori prescrizioni definite da vincoli di altra natura.
Ricorda che non tutte le opere possono essere sanate se non rispettano le prescrizioni degli strumenti urbanistici, e quando lo sono, saranno comunque oggetto di una sanzione per la loro regolarizzazione.
Se vuoi chiarirti le idee sulla futura distribuzione degli spazi interni e sui lavori da eseguire, puoi contattarci per una verifica preliminare di fattibilità. In caso di esito positivo, si potrà procedere con il sopralluogo, il rilievo, la predisposizione di tutti gli elaborati grafici necessari e la presentazione del relativo Titolo Abilitativo.
