Documentazione necessaria in una compravendita immobiliare
Per procedere alla compravendita di un immobile, è fondamentale disporre di una serie di documenti che attestino la proprietà, la regolarità urbanistica e catastale, ed eventuali vincoli o gravami. Di seguito, un riepilogo della documentazione richiesta.
Documenti attestanti la proprietà
Questi documenti provano la legittima titolarità dell’immobile da parte del venditore:
- Titolo di acquisto: Si riferisce all’atto notarile con cui il venditore ha acquisito la proprietà (ad esempio, rogito di compravendita, donazione, permuta) e la relativa Nota di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
- Dichiarazione di successione e relativi documenti: Nel caso in cui l’immobile sia pervenuto al venditore tramite successione ereditaria, è indispensabile presentare la Dichiarazione di Successione e tutta la documentazione correlata che attesti il passaggio di proprietà.
- Documenti di Identità, Certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio: Sono i documenti anagrafici e di stato civile dei venditori, necessari per la loro identificazione e per verificare il regime patrimoniale tra coniugi, fondamentale in caso di beni in comunione o separazione dei beni.
Se l’immobile è gravato da ipoteca
Qualora l’immobile sia soggetto a un’ipoteca, è cruciale fornire i seguenti documenti:
- Copia del contratto di mutuo: Documento che attesta l’esistenza e le condizioni del finanziamento ipotecario.
- Ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l’ultimo bollettino: Se il mutuo è stato estinto, è necessario dimostrarne il saldo.
- Eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio: Documentazione che attesta o avvia la procedura di cancellazione dell’ipoteca, indispensabile per liberare l’immobile da tale gravame.
Regolarità urbanistica e Conformità catastale
Questi documenti attestano la conformità dell’immobile alle normative edilizie e catastali vigenti:
- Planimetria catastale: Rappresentazione grafica dell’unità immobiliare depositata al Catasto, che deve corrispondere allo stato di fatto.
- Visura catastale: Documento rilasciato dal Catasto che riporta i dati identificativi dell’immobile e del proprietario.
- Visura ipotecaria: Documento che attesta la presenza di eventuali ipoteche, pignoramenti o altri gravami sull’immobile.
- Riferimenti al titolo urbanistico (licenza, concessione, permesso a costruire, DIA, CILA, SCIA): Documenti che attestano la legittimità edilizia dell’immobile e degli interventi realizzati nel tempo.
- Certificato di agibilità (ove esistente): Attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti.
- Attestato di Prestazione Energetica (APE): Documento che descrive l’efficienza energetica dell’immobile ed è obbligatorio in caso di compravendita.
- Certificati di Conformità degli impianti (se esistenti): Dichiarazioni che attestano la conformità degli impianti (elettrico, idrico, termico, gas) alle normative di sicurezza vigenti.
Per gli immobili con condono edilizio
Se l’immobile è stato oggetto di un condono edilizio, è fondamentale produrre:
- Concessione edilizia in sanatoria: Il provvedimento amministrativo che regolarizza le opere edilizie abusive.
- Tutta la documentazione relativa al condono: Inclusi pagamenti, richieste e perizie.
Casi particolari
Alcune situazioni richiedono adempimenti specifici:
- Coniugi: Se un coniuge intende vendere un immobile, occorre verificare il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni) e, se necessario, ottenere il consenso dell’altro coniuge.
- Minori o interdetti: Nel caso in cui il proprietario sia un minore o un interdetto, è obbligatoria l’autorizzazione del giudice alla vendita e l’intervento del loro tutore, genitore o legale rappresentante.
- Beni culturali o vincoli artistico-paesaggistici: Se l’immobile è classificato come “bene culturale” o è soggetto a particolari vincoli, potrebbero essere necessarie autorizzazioni dalle autorità competenti e l’immobile potrebbe essere soggetto al diritto di prelazione all’acquisto da parte della soprintendenza.
Conclusioni
La regolarità della documentazione è la chiave per una compravendita immobiliare serena e senza rischi. È imperativo vendere e comprare un immobile solo se totalmente regolarizzato. Le spese per la regolarizzazione, le sanzioni e le responsabilità (anche penali) ricadono sempre sul proprietario o sull’acquirente una volta che questi diventa proprietario dell’immobile.
Riferimenti Normativi
- Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia): Disciplina le attività edilizie e i titoli abilitativi.
- Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio): Regola la tutela e la valorizzazione dei beni culturali e paesaggistici.
- Decreto Legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito con modificazioni dalla Legge 6 agosto 2008, n. 133 (Art. 35, comma 2): Introduce l’obbligo di conformità catastale degli immobili oggetto di atti traslativi.
- Decreto Legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito con modificazioni dalla Legge 3 agosto 2013, n. 90 (Art. 6): Introduce l’obbligo dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) per le compravendite.
- Decreto Legislativo 222/2016 (Decreto SCIA 2): Riforma i regimi amministrativi in materia di attività edilizia.
- Codice Civile (Art. 1350 e seguenti): Regola la forma degli atti immobiliari e la trascrizione.
- Legge 47/1985 e successive modifiche (Condono edilizio): Disciplina le procedure per la sanatoria delle opere edilizie abusive.
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